Догадывался, что ипотека будет востребованной темой для обсуждения, но не думал что настолько. Получая одни и те же вопросы, пришёл к выводу, что нужно написать разъяснительную статью, целью которой будет детальное описание ипотечного кредита одного из банков, с точными цифрами и строгим перечнем документов.

Мне очень не хотелось писать о тех банках, в которых я работал. Поэтому полностью доверился текущему рейтингу ипотечного кредитования Украины. Взял данные на одном из заслуживающих уважения Интернет-ресурсе, публикующем рейтинги банков во всех направлениях. Итак, задав список банков, практикующих ипотечное кредитование, в первой строке рейтинга обнаружил «UniCredit Bank» – бывший «Укрсоцбанк». Его и выбрал.

Вооружившись ручкой и блокнотом, смело направился на встречу к кредитному менеджеру – с перечнем каверзных вопросов.

Действительно, UniCredit Bank сегодня кредитует под залог жилого имущества на первичном и вторичный рынке. Первичный рынок имеет много сложностей, связанных с инвестиционными компаниями, которые мягко говоря, иногда нечестно ведут себя по отношению к клиенту (но это отдельная тема, которую постараюсь раскрыть более детально в другой статье), поэтому люди не так охотно соглашаются на такой вид кредитования. Меня, как обычного клиента, интересовал вторичный рынок, с выдачей наличных на руки.

Данное финансовое заведение, кредитуя под залог ипотеки, предлагает своим клиентам оформить кредит сроком от пяти до двадцати лет. При условии, что минимальный первоначальный взнос будет составлять не менее 30% от стоимости имущества.

Моделируя ситуацию с оформлением ипотечного кредита, рассмотрим «легенду» с чёткими цифрами и приближенными к реалиям условиями.

Итак – я, как клиент, желаю купить себе квартиру, стоимость которой составляет 400’000 гривен. По условиям кредитования, я обязан погасить 30% от стоимости жилья самостоятельно. Умножив 400’000 на 30 % получаем 120’000 гривен – сумма первоначального взноса.
400’000*30%=120’000

Согласен с тем, что данная цифра звучит очень внушительно, но если вы действительно собрались покупать жильё, и настроены добросовестно платить по кредиту, то произведя первый взнос, уменьшаете сумму кредита, а значит, экономите свои деньги. То есть именно вам это и выгодно. Для того чтобы понять, сможет ли клиент ежемесячно оплачивать кредит, ему стоит заранее откладывать на первоначальный взнос. Хотя-бы только по той причине, чтобы почувствовать, насколько радикален для вас ежемесячный отток средств из семейного бюджета. А для банка первоначальный взнос является символом финансовой стабильности клиента и индикатором его ответственности перед своей семьёй – если он смог накопить, значит ему под силу и оплата.

Надо отметить, что процентные ставки по ипотечному предложению данного банка имеют запутанную систему лояльности, которая на практике очень незначительно сказывается на расходах клиента. Поэтому не вижу смысла мучить и вас тонкостями этой сложной системы.

Говоря о процентной ставке, меня насторожило право банка предложить мне, начиная с четвертого года после оформления кредита, иную процентную ставку. То есть, оформив ипотечный кредит с данным финансовым учреждением, клиент заключает договор с твёрдой процентной ставкой только на первые три года. По истечению трёх лет, банк имеет право пересмотреть процентную ставку, по давно заключенному договору, исходя из:
- финансовой обстановки в стране;
- политики национального банка;
- опираясь на действующие процентные ставки по вкладам на тот момент времени;
- с учётом изменения финансовой обстановки внутри банка.

Именно такие пункты в текстах кредитных договоров и называют «подводными камнями». Когда у клиента нет выбора, он может согласиться на любые условия. Но при наличии выбора, стоит задуматься – а нужен ли мне такой кредит?

Процентная ставка
Оформляя кредит на 20 лет при первоначальном взносе 30%, банк предлагает клиентам процентную ставку в размере 19,99%. Ошибочное мнение обычного человека, который представляет себе переплату по кредиту в 20% от общей суммы – это заблуждение. Задайте в поисковике вашего браузера – «кредитный калькулятор», подберите тот, с которым вам разобраться проще всего, занесите данные и получите точные цифры.

Итак, мы желаем купить квартиру, стоимость которой составляет 400’000 гривен. Из них 120’000 погашается виде первого взноса, значит, сумма оформленного кредита составить 280’000 гривен.

400’000-120’000=280’000

При условии, что процентная ставка составляет 19,99% сроком на 240 месяцев, то сумма первого платежа составит 5831 гривна, из которой 1666,67 гривен будет погашение основного долга, а 4664,33 гривны – благодарность банку за пользование его деньгами, в виде начисленных процентов. Ввиду того, что банковские проценты начисляются только на остаток моей задолженности, следующая сумма начисленных процентов будет рассчитываться за минусом погашенной суммы. И составит 5811,57 гривен, что на 20 гривен меньше предыдущий суммы. И так – на протяжении всего кредита, каждая сумма будет меньше предыдущий на 20 гривен, до полного рассчета с банком.

В данной таблице показаны точные цифры по расчёту процентов и выведена общая сумма ежемесячного платежа, но только на 3 первых месяца (думаю, что для представления общей картины погашений данных цифр будет достаточно).

№ месяца Остаток кредита Тело кредита Начисленные %% Сумма ежемесячного платежа
1 280 000,00 1 166,67 4 664,33 5 831,00
2 278 833,33 1 166,67 4 644,90 5 811,57
3 277 666,66 1 166,67 4 625,46 5 792,13

Придерживаясь данного графика и своевременно оплачивая по кредиту, банк за 20 лет начислит сумму 842’050,50 гривен. Учитывая, что мы брали кредит 280’000, сумма переплаты по выше приведённому кредиту составит 562’050,50.

Серьезные банки не скрываю своих процентных ставок и не обманывают клиентов. Но оформляя кредит, стараются не говорить о сумме переплаты, то есть – это именно то, о чём молчат банки.

Источник