А действительно ли так легко получить в банке необходимую сумму? Правда ли, что как полагают наивные граждане, достаточно наскрести лишь на первоначальный взнос? Корреспондент «КП» на собственном опыте убедилась: чтобы купить в кредит жилье, стоимостью $27,5 тыс., нужно иметь в запасе около $7 тыс.

Что нам стоит дом построить?

Начнем с выбора недвижимости. Мы с мужем решили приобрести дом в десяти минутах ходьбы от Березинки - района, где наш ребенок посещает школу. Причин выбрать домовладение, а не квартиру было несколько: во-первых, цена дома, по площади равного приличной «двушке», несколько дешевле. При этом земли во дворе достаточно, чтобы, когда понадобится, достроить дополнительные метры. Квартира, ясное дело, таких преимуществ не дает. Во-вторых, свежий воздух, ребенок под присмотром в собственном дворе, летом - шашлыки и свежая зелень с грядки. Однако самая главная причина – муж, профессиональная деятельность которого непосредственно относится к строительству.

Итак, после двухмесячного мониторинга газет с объявлениями и пересмотра десятка предложений, мы нашли дом своей мечты. Небольшой – 50 квадратных метров, с хорошим участком, гаражом и летней кухней. Стоимость завораживала – $27,5 тыс. При этом сразу оговорюсь, шансы отыскать в газете объявление «продам» и не наткнуться на посредника или риэлторское агентство сводятся практически к нулю. Не миновала сия чаша и нас. Свои услуги риэлторы оценили в 4% от стоимости дома, то есть в $1,1 тыс. Кстати, средняя стоимость риэлторских услуг в Днепропетровске – от 3 до 5% от цены недвижимости. Следующим шагом был выбор банка.

Подводные камни ипотеки

Проехавшись по самым крупным банкам Днепропетровска, мы столкнулись с первой проблемой: земля, на которой стоял выбранный нами дом, была не приватизирована. Многие банки отказывались давать кредит при таких условиях. Хозяину же не нужна была лишняя волокита, (приватизация земли занимает от 3 до 6 месяцев), тем более что на тот момент нашлись и другие желающие приобрести его дом.

Кроме того, в большинстве банков нас предупредили, что оценочная стоимость жилья будет на 20% меньше его рыночной цены – мол, существует некий закон, о котором нам подробнее расскажут оценщики. Это означало одно: нам придется доплатить хозяину 20% разницу, а это - $5,5 тыс. Ведь он не станет продавать дом дешевле, а кредит в банке выдадут на сумму, указанную оценщиками, а не хозяином дома. Мы уж совсем было отчаялись когда, наконец, в одном из банков нам повезло: там готовы были выдать кредит при условии, что мы обязуемся в течение 6 месяцев приватизировать земельный участок. Также нас заверили, что недвижимость будет оценена по рыночной стоимости. Кроме того, предложенные банком условия кредитования нас вполне устроили: фиксированная (не меняющаяся в течение всего срока кредита) процентная ставка - 11% годовых в долларах США, первоначальный взнос - 15% от стоимости дома, нет пени в случае досрочного погашения, кредит выдается сроком на 15 лет. Работник банка нас сразу предупредил: для оформления необходимых документов (договор купли-продажи, страховка, услуги нотариуса, отчисления в Пенсионный фонд и т.д.) нам придется заплатить около $1,2 тыс. Эта сумма вычисляется из расчета стоимости дома, то есть, если бы дом стоил, к примеру, $50 тыс., то за услуги и оформление пришлось бы заплатить почти вдвое больше.

Правда об оценщиках

Настало время сбора документов. Кроме паспортов, справок о присвоении идентификационного номера и о зарплате нужно было, чтобы наш дом осмотрел оценщик. Работник банка выдал шесть телефонов разных контор. Позвонив в первую, мы узнали, что, действительно, существует закон, обязывающий не учитывать при оценке недвижимости НДС, то есть оценивать жилье на 20% дешевле! Разозлившийся муж позвонил работнику банка: дескать, вы же обещали, что дом будет оценен по рыночной стоимости. Мужчина уклончиво намекнул, чтобы мы обратились в другую фирму. С третьей попытки нам повезло. Милая женщина ответила, что никаких проблем не будет, и закон этот касается только юридических лиц. Выехав на место с фотоаппаратом, она произвела все необходимые действия, взяла за услуги 300 грн. и попросила подождать три дня.

Каков же был шок, когда на руки мы получили бумаги, указывающие, что наш дом стоит не $27,5 тыс., а $24,300 тыс.! Чтобы в документах стояла нужная нам сумма, пришлось с невероятными уговорами и взяткой в 300 грн. подождать еще один день.

Дохода в $1 тыс. не достаточно!

Собрав все необходимые документы, мы отвезли их в банк. Внеся в компьютер данные, работник банка нас попросту огорошил: оказалось, что не хватает баллов, для получения кредита (заемщику банк начисляет балы, определяющие платежеспособность клиента). И это при том, что заявленный нами совокупный доход семьи составляет $1 тыс. в месяц! (Справки о зарплате необходимы, однако банк учитывает и реальный доход заемщика). Чтобы исправить ситуацию, нужно было предоставить банку документы, подтверждающие, что мы являемся владельцами какого-либо движимого или недвижимого имущества. Перестраховка банка не понятна: ведь ипотечный кредит и так выдается под залог покупаемой недвижимости, а переплата банку за 15 лет составит $19,948 тыс.! То есть, вместо $27, 5 тыс. мы заплатим за дом $43,638 тыс. А среднемесячный платеж составит $235 – приблизительно за такую же сумму мы снимали двухкомнатную квартиру неподалеку. Правда, кроме этого придется еще оплачивать коммунальные услуги.

Сотрудник банка предложил нам другой выход: открыть депозит на сумму не менее $500 и оформить кредитную карточку на $50. Этот вариант оказался для нас приемлемым. Теперь вероятность того, что комиссия примет положительное решение была высока.

Считаем вместе

Итак, всеми правдами и неправдами долгожданный кредит был получен. Сколько же надо иметь «в заначке», чтобы купить в кредит жилье, стоимостью $27,5 тыс.:
- услуги риэлтора - $1,100
- первоначальный взнос – $3,810
- услуги оценщика - $120
- страховка- $240
- услуги нотариуса – $60
- оформление купли-продажи – $700

+ депозит – $500
+ кредитка – $50

Итого: $ 6,580 тыс.

Кстати

Какие документы необходимы для получения кредита?
- паспорт заемщика и копия паспорта жены/мужа заемщика (все страницы с информацией);
- справка из налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера плательщика налогов заемщику и жене/мужу заемщика;
- свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка (если есть);
- справка с места работы, заверенная в бухгалтерии, подтверждающая должность заемщика (жены/мужа), начисленную заработную плату и удержанные налоги за последние шесть месяцев;
- документы, подтверждающие иные доходы заемщика (при наличии доходов не по основному месту работы), в т.ч. декларация о доходах на последнюю отчетную дату;

Документы на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки:
- Правоустанавливающий документ на собственность, которая будет предметом ипотеки о регистрации; - Документы, подтверждающие право (собственности, использования, аренды) на земельный участок (при ипотеке дома и/или земельного участка); - Технический паспорт на объект недвижимости и справка-характеристика на отчуждение недвижимости; - Справка из ЖЭКа о количестве прописанных (зарегистрированных) лиц и отсутствии задолженности по коммунальным услугам; - Отчет про проведение независимой экспертной оценки стоимости предмета ипотеки, проведенной утвержденным банком оценщиком.

Источник