Ипотеку в долларах я взял в начале 2007 года по курсу 25,80 руб/доллар. Рынок ипотеки я мониторил в конце 2006 года, тогда можно было получить кредит в рублях под 18% годовых (16% давали при первоначальном взносе от 30%), 12% в долларах, евро я тогда не рассматривал (очень недолго на тот момент эта валюта была на рынке). Тренд на падение доллара (рост рубля) был очень сильный, были очень популярны кредиты в долларах по причине двойной выгоды = низкая ставка + снижение стоимости доллара в рублях.


Мои доходы всегда были серыми, официальная зарплата никогда не была больше 10.000руб/мес. Любой банк в те времена принимал справки «по форме банка» с непроверяемой заработной платой под печать работодателя. На тот момент я возглавлял филиал дистрибьюторской компании (независимое юр.лицо), в которой являлся Ген. директором, также имел собственный медийный бизнес — по франчайзингу издавал федеральный журнал. Необходимо отметить, в дистрибьюторской компании и весь учет(прибыль, оборот...), и все зарплаты на конец 2006 года формировались в долларах. Рублей я тогда не видел в принципе, зарплату и бонусы относил в обменник, чтобы получить рубли и тратить их на хлеб насущный. С начала 2007 года (из-за падающего доллара) ввели систему «бакеврики»= среднее арифметическое между долларом и евро, переводилось в доллары и выплачивалась в физических долларах с повышающим коэффициентом. Поток кэша в валюте превышал 85% общего оборота компании. 


К чему это я?


Дело в том, что на тот момент я мог пойти и купить недорогую квартиру за свои деньги в том случае, если закрою (выведу все оборотные средства) свой, принадлежавший мне, франчайзинговый проект федерального журнала, приносящий мне ежегодную прибыль в размере порядка 30% от стоимости недорогой квартиры. Это прибыль полностью ложилась в накопления, поскольку мои ежемесячные расходы покрывались зарплатой руководителя дистриб. компании. Это с одной стороны.


С другой стороны, я мог сам себе подписать справку о доходах, которая позволяла получить как валютную, так и рублевую ипотеку. Это я к тому мнению, что рублевая ипотека тогда активно загибалась банками. На самом деле, это правда, но, зачем (в те времена) было брать рублевую ипотеку? Берем в руки калькулятор.


Стоимость квартиры в моем миллионнике на тот момент = 2 млн. рублей. Стоимость съёмного жилья = 12.000 руб/мес.


Банк Москвы выдавал ипотеку с 0% первоначальным взносом (от рыночной оценки жилья)


Стоимость обслуживания кредита в долларах (12% в год)= 20.000 руб/мес.


Стоимость обслуживания кредита в рублях (18% в год)= 30.000 руб/мес.


То есть, для меня, на тот момент, учитываю доходы в валюте, с учетом падающего доллара, гипервыгодной была ипотека в долларах, поскольку было понимание, что через 1-2 года стоимость обслуживания кредита станет равной стоимости аренды жилья. Ранее не написал, я, в теперь уже своем, городе — миллионнике приезжий, с 2003 года я арендовал квартиру для проживания. Стоимость обслуживания ипотеки, некритично превышающая стоимость аренды жилья была основным принципиальным критерием для принятия решения о взятии ипотеки.

Итак, март 2007 года. Банк Москвы мне одобрил кредит, я подыскал устраивающее меня жилье, вышел на сделку. Ипотеку я брал на 2, максимум 3 года, учитывая мои доходы от ЗП, бонусов, прибыли моего франчайзингового проекта.
НО! Наступил сентябрь 2008 года. Дистрибьюторскую компанию слили весной 2008 года — я уволен (1 год ипотеки), издательский бизнес еле-еле вывел в ноль по итогам 2008 года. Позднее, в первом квартале 2009 года, я закрыл издательский бизнес ввиду полного обвала рекламных бюджетов в принципе. На тот момент, своими накоплениями, я мог закрыть 50% основного долга по ипотечному договору.


Но я поступил по-другому. Пошел на курсы ФИНАМа о спекуляциях на рынке акций (меня всегда это очень сильно интересовало) Наделал кучу ошибок, наглотался падающих ножей в 2009 году, слил весь депозит один раз. Довнес последние деньги, слил весь свой депозит второй раз. Плюнул на фондовый рынок, ушел в реальный бизнес. Белую зарплату я так ни разу и не получил. До января 2015 года не допустил ни единой просрочки по ипотеке.


Когда я принимал решение (в 2007 году) о выборе валютной ипотеки, все платежи считал исходя из курса 30 руб/дол., с кратковременными скачками не более 40 руб/дол. Перевести ипотеку в рубли я не мог, поскольку то стаж работы на одном месте у меня был не более 6 месяцев, то банк требовал справку 2-НДФЛ. А если честно, перевестись в рубли я сам не хотел, поскольку ежемесячный платеж по ипотеке на протяжении 7 лет изменялся крайне незначительно, особенно по сравнению с прогрессирующей ежемесячной доходностью. Единственное, о чем я жалею — так это о том, что не захеджировал свою валютную задолженность фьючерсом/опционом на доллар. Но на тот момент на ММВБ у меня было однозначное табу (после потерь 2009 года)


Что в итоге я имею:


Последний раз полный платеж я отнес в банк в январе 2015 года.


В феврале 2015 года я заплатил 5.000 рублей (менее 10% ежемесячного платежа)


После — ни рубля. Да, звонят из банка, надо отдать должное, очень вежливые.


С июля 2015 официально безработный. (Работать и зарабатывать продолжаю)


С октября 2015- спекулирую на ФОРТС, стабильно не теряю)))) Бывает, зарабатываю. Брокерский счет открыт на моих родителей.


Дача, машина оформлена на родителей.


Моя квартира — единственное жилье для меня и моего несовершеннолетнего сына.


Стоимость квартиры сегодня по рынку = 2.300.000 рублей


Мой долг за квартиру банку = порядка 6.000.000 (без пеней и штрафов 4.500.000)


Полностью подхожу под процедуру банкротства (лишусь только ипотечной квартиры)


Банк в итоге спишет себе

 в убыток 2.400.000-4.000.000 рублей (без учета возможной прибыли хеджирования банком валютных рисков)
Судебный процесс изъятия у меня квартиры займет ещё до 2-х лет (минимум). Будет стоить мне 100.000 рублей/2 года. Все это время я буду проживать в пока ещё своей квартире. При этом за жилье в квартире я оплачиваю только коммунальные платежи.
И за это время я смогу накопить существенные средства для покупки нового жилья.

Да, я попал с валютной ипотекой. Да, дурень был в свое время. Да, излишне самонадеен.


Но мне непонятно, почему все думают, что проблема валютной ипотеки это проблема государства???


Это прежде всего проблема банка, который, с меня, например, кроме залога НИЧЕГО взять не сможет. И спишет себе в убыток как минимум 60% ссудной задолженности.



Ну вот причем тут государство и бюджет?
И почему никто не говорит об обесценивании стоимости залога при валютной ипотеке? Как банк сможет это переложить на заемщика? Почему он не хеджировал эти риски?? (хеджировал, я в этом не сомневаюсь) А теперь государство ему должно что-то компенсировать?



Я никому ничего не навязываю, никого ни к чему не призываю, я просто описываю свою ситуацию с валютной ипотекой и моими личными методами выхода из неё.

Источник