Коллекторские агентства владеют четко отработанной схемой взыскания для случаев, когда должник располагает средствами, но преднамеренно избегает выплат. Нынешняя ситуация на рынке – прямо противоположная: должник хочет платить, но не может. При таком раскладе образ сборщика и агрессивная тактика ведения переговоров не только не помогают решить проблему, а лишь усугубляют ее. Чаще всего коллекторы стараются не идти на конфликт, а найти компромисс. В данный момент агентствам приходится изобретать новый алгоритм работы, ежедневно пробуя и внедряя дополнительные методы взыскания ипотечных долгов. Мы рассмотрим основные пути решения.

Чтобы понять, какие способы взыскания ипотечных долгов являются наиболее эффективными, остановимся на принципах ипотеки. Известно, что при ипотечном залоге риск кредитора не такой высокий, как в других видах кредитования. Ведь предмет залога – квартира, дом или земельный участок – находится в обременении у банка до полного погашения задолженности и не подлежит продаже, обмену, наследованию.
В случае прекращения выплат по кредиту банк имеет право обратиться в суд с требованиями изъять предмет залога у должника для дальнейшей реализации по оценочной стоимости и полного погашения ипотечного долга. В докризисное время цены на недвижимость стабильно росли, и банки рассчитывали на выгодную продажу залогов. Необходимость привлечения собственных средств в качестве первоначального взноса в размере от 10 до 40% от общей суммы кредита также существенно снижала банковские риски. Казалось, в ипотечном кредитовании банки предусмотрели все нюансы. Кроме одного – кризиса.

Возникает вопрос: нужна ли коллекторская работа при взыскании ипотечного долга, или лучше перепоручить эту миссию профессиональным юристам? Ответ очевиден. Банк выделяет немалые деньги на оплату квартиры и рассчитывает не только вернуть свои деньги, но и приумножить их. Ежемесячные платежи по ипотеке состоят из основного долга и банковских процентов за пользование кредитом. В первые три года оплаты долга банковские проценты составляют большую часть ежемесячного платежа и колеблются от 50 до 80%. Если заемщик банка переходит в категорию должников, то есть длительно не осуществляет плановые платежи, накапливается внушительная сумма просрочки. Если недобросовестных клиентов – не десяток, а сотни и тысячи, банк несет существенные финансовые убытки. Именно по этой причине, прежде чем взыскивать ипотечный долг принудительно, через суд, банки предпочитают вести работу по добровольному погашению долга.

Рассмотрим порядок взыскания ипотечного долга на примере одного из российских банков. Согласно утвержденному регламенту он работает с должником в досудебном порядке три месяца. За этот период с заемщиком неоднократно встречаются, проводят профилактические беседы, просят добровольно вернуть долг, предлагают различные варианты решения проблемы. Если компромисс не найден и долг «висит», по окончании трех месяцев выставляется требование о досрочном гашении всей задолженности. На это дается ровно один месяц. Если по прошествии месяца долг не погашен, банк будет взыскивать его в судебном порядке, передав все документы по должнику в собственное юридическое подразделение. Пока юридический отдел рассмотрит документацию и передаст ее в суд, пройдет еще несколько месяцев. Потом судья внимательно ознакомится с делом, проведет предварительное слушание и назначит дату судебного процесса. На это понадобится еще полтора-два месяца. В итоге задолженность растет в геометрической прогрессии, банк несет убытки, а сам должник тем временем спокойно живет в ипотечной квартире. Выселить его из дома можно только по решению суда, а так как процессы в России имеют обыкновение затягиваться, должник может рассчитывать на несколько месяцев условной отсрочки.

Допустим, первый судебный процесс не состоялся. Причин может быть много, хотя чаще всего заседание переносится из-за неявки ответчика по болезни, неполучения повестки и прочих причин. Назначается вторая дата, вероятно, будут третья, четвертая, пятая… Период времени от первого заседания до последнего иногда растягивается на несколько месяцев. А если судебное рассмотрение выпадет на летний период, когда судьи уходят в длительные отпуска, то и на полгода. В лучшем случае от начала просрочки до даты первого судебного процесса пройдет 4—6 месяцев, в худшем – 10–12. Допустим, судья вынесет решение о полном удовлетворении исковых требований кредитора. Не стоит от радости хлопать в ладоши, ведь квартиру как предмет залога еще нужно продать. Этим занимаются судебные приставы-исполнители. Если предмет залога – ликвидный, результат не заставит себя ждать, и деньги от продажи квартиры покроют задолженность, включая пени, штрафы и понесенные кредитором затраты. А если квартира резко упала в цене? Придется проводить неоднократные торги, а это опять – время. Теперь подведем неутешительный итог: на взыскание ипотечного долга через суд банк тратит в среднем один год и несет значительные финансовые потери. Именно по этой причине кредитные учреждения предпочитают решать ипотечные проблемы самостоятельно – склонять должника к добровольной постепенной оплате, в какой бы тяжелой материальной ситуации он ни находился.

С чего начинается работа по взысканию любого долга? С грамотного анализа причин неоплаты. Не зная природу той или иной задолженности, трудно осуществить грамотное взыскание. В ипотечном кредитовании, как и в любом другом, существуют схемы обналичивания денег, мошеннических операций с недвижимостью и т. д. Поэтому для построения эффективного взыскания по ипотечному долгу коллектор внимательно изучает кредитное досье неплательщика и заключенный ипотечный договор. Несколько слов о должнике. Приобрести квартиру по ипотечному кредиту на 10–20 лет – серьезное и обдуманное решение, которое принимает далеко не каждый. Клиентам, ранее имевшим просрочки в потребительском кредитовании или автокредите, дорога в ипотеку закрыта. Поэтому чаще всего невозвраты по ипотечным кредитам возникают не в итоге мошеннических действий клиентов, а по причинам, не зависящим от заемщика. В связи с ухудшением дел в экономике, массовыми сокращениями на производстве и в частном секторе, растущей инфляцией многие заемщики не в состоянии оплачивать кредит. Ежемесячные платежи порой достигают внушительных цифр. Особенно это касается выдачи кредитов в 2008-2012 годы, когда цены на рынке недвижимости достигли пика. Заемщики, еще вчера исправно платившие и не желавшие уклоняться от оплаты, сегодня оказываются в рядах должников. Это и есть так называемые форс-мажорные обстоятельства: резкое снижение уровня доходов, внезапная потеря работы, ликвидация бизнеса, длительная нетрудоспособность. Только небольшая часть клиентов изначально рассматривает приобретение квартиры как способ получения огромных наличных денежных средств. Ведь максимальная сумма по программе «Кредит наличными» несоизмеримо низка по сравнению с денежной суммой, которая нужна для приобретения квартиры.

Всех ипотечных должников коллекторы условно делят на две группы. Представители первой – добросовестные заемщики – не станут дожидаться суда и принудительного выселения, а предпочтут самостоятельно продать свою квартиру и погасить долг. Вторая группа – несознательные должники – понадеется на авось и не будет предпринимать каких-либо действий, чтобы решить свою проблему. Коллекторские агентства всегда проводят предварительную экспертизу залога и оценивают перспективу возврата денег. Если жилое помещение является неликвидным и суммы, полученной от его реализации, будет недостаточно для полного или хотя бы частичного гашения задолженности, коллекторы редко берутся за работу. Обычно это касается старого жилья в частном секторе и ветхих домов, предназначенных под снос. Итак, коллектор изучил кредитное досье заемщика и предварительно оценил залог. Какие методы воздействия на ипотечного должника он выберет? Как построит свою дальнейшую работу?

1. Коллектор понятно и четко разъясняет должнику, что судебное разбирательство и дальнейшая продажа квартиры – неизбежны. Всем известно, что русский человек до последнего надеется «на авось», чудо и на то, что его простят или помогут. Коллектор развеет эти надежды. Какой бы трагичной ни была причина неоплаты кредита, банк не забудет долг и не подарит квартиру должнику. Это невозможно! Поэтому со своими мечтами и надеждами необходимо проститься.

2. Коллектор объясняет должнику, что в случае продажи квартиры по решению суда он потеряет финансовую выгоду. При положительном судебном решении предмет залога реализуется по ликвидной, а не по рыночной стоимости. Сюда добавляется госпошлина, начисленные штрафные санкции и неустойка за период просрочки. В результате должник не только останется без квартиры, но и по-прежнему будет должен банку определенную сумму денег. Коллектор обязан убедить его в том, что выгоднее продать квартиру сейчас и самому по рыночной стоимости, не дожидаясь судебного решения. Должник, не плативший более полугода по ипотечному кредиту, проявлял инициативу в поиске покупателя на залог. Кризис сказался на его прибыли в частном бизнесе, и он отчетливо осознавал, что в случае наложения судебного ареста на помещение и реализации его с торгов он упускает материальную выгоду: рыночные цены на недвижимость падают. В досудебном порядке квартира была реализована, и все участники сделки – банк, покупатель и должник-продавец – остались довольны.

3. В разговоре с должником коллектор использует запугивание: статьи УК РФ на данные темы, копии решений суда по аналогичным делам и т. д. Для эмоционального воздействия коллектор демонстрирует должнику недавние решения суда в схожих ситуациях; вырезки статей, описывающих аналогичную проблему. Еще он может пригласить должника в качестве зрителя на слушание дела в мировом суде или непосредственно на процедуру выселения, чтобы он мог лично убедиться в реальности выдвигаемых угроз.

4. Коллектор заинтересовывает должника взаимовыгодным соглашением. Коллектор предлагает должнику погасить образовавшийся долг взамен на увеличение срока кредитования. Данная процедура вполне обоснованна и часто применяется в банковской практике. Выгода должника очевидна – это заметное снижение суммы ежемесячного платежа. Но есть и минус – увеличение срока кредита на несколько лет. В коллекторской практике часто приходится прибегать к использованию подобного метода. Например, должник не оплачивает задолженность в течение трех месяцев, ссылаясь на то, что потерял работу и не может более производить ежемесячные выплаты в полном объеме. Коллектор предлагает ему взамен гашения суммы задолженности изменить условия кредитного договора – увеличить срок кредита. За счет этого снижается ежемесячный платеж, что в дальнейшем предотвращает возникновение просрочек.

Если после проведенных бесед должник все еще не в состоянии решить долговую проблему, коллектор рекомендует продать квартиру, как с участием банка, так и самостоятельно. В этом случае ипотечный долг ликвидируется за счет средств, полученных от продажи квартиры; кредитный договор закрывается; банк снимает обременение. Банк охотно рассматривает схемы подобного рода, лишь бы закрыть просрочку и забыть про должника. Должник не оплачивал ипотечный кредит на протяжении двух месяцев. Вел себя инфантильно, не желал «перекредитоваться» в другом банке, не предпринимал попыток найти покупателей на квартиру, отказывался от любых предложений. В этом случае можно было прибегнуть к агрессивной методике взыскания и испортить жизнь не только должнику, но и его окружению. Однако коллектор выбрал более рациональный путь – обзвонить риэлторские агентства и собрать сведения о квартире. Потенциальные покупатели появились уже на следующий день. Должник мгновенно «очнулся» и понял, что слова коллектора – не пустые угрозы. В итоге должник взял продажу квартиры под свой контроль и уже через неделю предмет залога был успешно реализован, а ипотечный кредит полностью погашен. Важно отметить, что должники по ипотечным кредитам в корне отличаются от должников других видов кредитования. Они более образованны, культурны, материально обеспечены, дорожат своей репутацией в обществе. Как правило, подобная категория заемщиков ответственно относится к обещанию погасить долг и не терпит, когда к ним применяется грубость, навязчивость, напор. Методика агрессивного взыскания может негативно отразиться на репутации коллекторского агентства. В ситуации с ипотечным долгом важно не испортить и любыми возможными способами обхитрить должника, а договориться с ним, найти компромисс. Коллекторы это понимают. Но, как и везде, в сфере ипотечных долгов существуют неплательщики-мошенники. Они оформляют ипотечные кредиты на огромные суммы обманным путем. В этом случае положительного эффекта коллектор может добиться только напором и агрессивной тактикой.

Приехав к должнику, коллектор видит на месте элитного двухэтажного коттеджа ветхий, разваливающийся частный дом, чья стоимость едва дотягивает до рыночной цены комнаты. В реальности чего не бывает! Например, войдя в сговор с сотрудниками кредитной организации, потенциальные заемщики оформляют кредит на покупку несуществующей квартиры или частного дома. И только в процессе работы по просроченному договору выясняется, что на месте, где должно стоять жилое здание или частный дом, находится пустырь.

В сложившейся ситуации коллекторские агентства предпринимают следующие действия:

1. Предлагают должнику закрыть накопившийся долг взамен на амнистию со стороны банка и отсутствие судебных преследований.

2. В случае отказа – привлекают правоохранительные органы и одновременно передают исковые требования в суд. Самое сложное в этой ситуации – найти пропавшего должника. После успешного обналичивания кредита заемщик в 99 случаях из 100 моментально скрывается в неизвестном направлении. Найти его без помощи следственных органов практически невозможно. Но даже при удачном розыске должник редко прислушивается к доводам коллектора. Данная категория мошенников, как правило, ранее имела проблемы с законом, поэтому испугать ее словесными угрозами трудно. В данной ситуации лучший способ вернуть долг – работать в тесном контакте со следственными органами. Работая по ипотечным долгам, коллектор столкнулся с деятельностью хорошо организованной преступной группы. В нее входило пять человек: трое – сотрудники банка (два специалиста по сопровождению ипотечных сделок и один – сотрудник службы безопасности) и два человека (как выяснилось позднее, ранее судимых за аналогичные преступления), игравших роль покупателей недвижимости. Пользуясь служебным положением, сотрудники банка проводили ипотечные сделки с несуществующим имуществом. После их оформления в кредитное досье подшивались подложные регистрационные документы. На момент обнаружения мошенничества все нечистые на руку сотрудники уже покинули занимаемые должности и работали в других компаниях. Но даже несмотря на то, что срок давности по преступным эпизодам истек, уголовное дело было возбуждено. Этот факт явился главным рычагом воздействия на мошенников. Они предпочли вернуть деньги, нежели провести несколько лет в местах не столь отдаленных. Нанесенный банку ущерб был полностью возмещен.

Источник