Жилищный вопрос – едва ли не самый насущный в жизни каждого человека. Ипотека – один из удобных способов его решения, тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй. Тем не менее, отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса. В этой статье мы расскажем о распространенных нюансах, на которые следует обязательно обратить внимание при оформлении ипотеки.


То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами: кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат регистрации в Государственной регистрационной палате. В первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности – желательно слово-в-слово – повторены в договоре ипотеки. В случае несоответствия вас может ожидать волокита в суде по выяснению истинного обязательства.


Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. К ним могут относиться:
1.комиссия за рассмотрение заявки,
2.комиссия за выдачу ипотеки,
3.государственные пошлины за оформление сделки в Регистрационной палате,
4.расходы на нотариальное заверение,
5.оплата услуг оценочно компании по оценке реальной стоимости приобретаемого объекта.


Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.


Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика» (то есть ваши обязательства). Помимо стандартных пунктов о том, что вам надо гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком, в лучшем случае, или запреты, в худшем, относительно нескольких моментов:
1.Оформление прописки. Некоторые банки запрещают прописываться в принципе. Некоторые разрешают прописку только членов семьи и запрещают прописку родственникам.
2.Сдачи жилья в аренду. Некоторые люди приобретают квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Банк может запретить делать это, по крайней мере, на формальном уровне – в виде заключения договора аренды жилого помещения.
3.Проведения ремонта без согласования с банком (формально это означает, что даже замена обоев должна быть согласована с банком).
4.Уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.


Суть этих ограничений понятна – банк хочет защитить себя от возможного уменьшения стоимости объекта залога. Но для заемщика – это ограничение свободы распоряжения имущества, принадлежащем ему на праве собственности. По большому счету, все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны – они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее, их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного гашения кредита, а вот это уже серьезно!


Если речь зашла о праве банка потребовать от вас досрочно погасить кредит – внимательно изучите текст кредитного договора на эту тему. Предупреждаю сразу, для отвода глаз случаи, при которых банк может это сделать, могут быть указаны в разных разделах договора. При этом, обратите внимание, требование досрочного погашения может звучать не в буквальном смысле («богат и могуч русский язык»). Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора. Поэтому, изучая это в документах, в том числе, ищите по тексту фразы «расторжение кредитного договора».


Досудебное изъятие – очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то, что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк, в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.


Подсудность. Практически во всех кредитных договорах банки меняют подсудность: по процессуальному кодексу спорные вопросы должны разрешаться в суде по месту регистрации должника, но, что характерно для крупных банков с разветвленной филиальной сетью, в договор включается пункт, что спорные вопросы решаются в суде по месту регистрации банка, то есть в головном офисе. Банк так упрощает себе жизнь – все спорные вопросы решает в одном месте (расположенном в одном городе с ним), вместо того, чтобы содержать юристов в каждом филиале. В последнее время в судах, правда, отказываются рассматривать дела с таким нарушением процессуального кодекса, но это сейчас. А что будет через 6-12 лет, не знает никто.


Изменение существенных условий договора. Очень внимательно читайте раздел «Права банка» - нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры по кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.


Внимательно изучите все «попутные» сборы и комиссии – они могут взиматься:

- за рассмотрение заявки
- за выдачу кредита
- за открытие ссудного счета
- за ведение ссудного счета
- за прием/пересчет наличных
- за зачисление денег на счет (пришедших безналом)
- в виде простой ежемесячной комиссии
- в виде годовой комиссии
- за досрочное погашение


Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные:
- за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку)
- за несвоевременное страхование
- за непредоставление информации о смене места работы, жительства


Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке – страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько:
1.Выбор страховой компании: вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными;
2.Страховая компания может выставить дополнительные сборы;
3.Сумма страховки: самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита – естественно, это будет дороже.


Замечу: изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся – в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее, пробовать можно, и за попытку это сделать это никто вас не оштрафует. Можно воспользоваться хитростью, которую практикуют сами банкиры: получить подтверждение банка о предоставлении вам кредита, а потом попросить на изучение текст кредитного договора и договора ипотеки и предложить внести изменения, желательно в письменном виде. Получив решение кредитного комитета, кредитный менеджер уже будет считать, что кредит выдан. Вам надо решать жилищный вопрос, а ему премию за выдачу хочется получить. А заемщик хочет поменять всего лишь пару пунктов. То, что вам подтвердили кредит, значит, что вы заемщик хороший и в другом банке вам тоже подтвердят, а срок действия кредитного решения 3 месяца – за это время клиент может найти банк, который согласится изменить текст кредитного договора по его требованию. В таких условиях агент может и согласиться со внесенными изменениями в кредитном договоре. Так что дерзайте и помните: успеха добивается тот, кто действует нестандартно.


Ну, по крайней мере, внимательное изучение договора просто поможет вам лучше оценить собственные риски и издержки, которые будете нести при оформлении ипотеки.

Источник